一周前，上海土拍诞生了全国新 “地王”，媒体纷纷进行报道，将市场情绪推向高潮。然而，在大家的目光都被徐汇滨江吸引之际，其他地块的冷清却鲜有人关注。
地价下降，溢价缩减，托底成为主流趋势，房企在一次次土拍中对市场的信心悄然减弱。
不仅土拍市场如此，新房市场同样呈现出冰火两重天的景象。市中心的豪宅项目认购倍数高达 2 倍、3 倍，而郊区位置欠佳的楼盘甚至连摇号门槛都难以达到。
在未来很长一段时间里，上海楼市或许会在冷热分化、旱涝两极的行情中徘徊不前。
01 “自信” 的房企愈发稀少
8 月 7 日，上海四批次的 5 幅纯宅地全部成交。徐汇滨江原小米地块触发涨停板（30% 溢价）后被绿城摇号夺得。此外，绿城还果断出价，以 6.48% 的溢价率拿下虹口江湾的一幅宅地。而另外 3 块地，则由区属城投（浦开、奉贤新城）以及央企保利发展托底成交。
不难看出，在土拍的舞台上敢于自信出手的房企确实不多了。
在这 5 幅地块中，除了徐汇滨江地块吸引了大部分火力之外，其余地块热度一般。虹口江湾地块，参拍的保利和象屿适时收手，只有绿城叫价到了最后；青浦重固地块，保利发展接手的原因，或许是与其在售项目保利虹桥和颂能够形成联动；浦东北蔡地块和奉贤新城地块，只有区属国企接盘，这意味着资源没有进行任何流动。
纵观四批次的参拍房企，绿城通过近几年在上海的市场表现，积累了良好的口碑和品牌自信，因此出招较为果断；其他房企，除非有十足的把握，否则在竞拍过程中都比较谨慎。
再来看看土拍成交价格，除了徐滨地块价格上涨离谱之外，其余地块相比之前竟然都是下降的。绿城虹口江湾地块的地价相比隔壁中建虹悦里下降了约 7000 元 /㎡，北蔡地块降了 4665 元 /㎡，重固地块地价减少 1700 元 /㎡，奉贤地块对比龙湖观萃的地价虽然表面上是上涨，但龙湖地块是商住性质，所以可以理解为这块地的价格是明升暗降。
业内人士认为，地价便宜了，开发商却不为所动，这只能说明开发商的预期在下降。这个 “下降” 不仅是对市场预期的下降，对自身的预期也在降低。
即使是徐滨 “地王”，绿城也并非稳操胜券。高昂的地价、夹缝中的江景，以及传闻中的 200㎡大户型限制，在这么多不利条件之下，绿城只能通过高周转来争取一线生机。因此也就出现了绿城拿地一小时就进场的新闻。毕竟早开盘早销售、薄利多销也不失为一种选择，谁也无法保证几年后的市场会是什么样。
02 “变化” 是唯一不变的法则
与房企信心减弱形成对比的是，另一个有趣的现象是，市政部门也在审时度势，应对市场变化。
8 月 7 日，四批次土拍结束当天，上海就公布了五批次地块清单。令人意外的是，五批次只上架了市中心静安区的两幅宅地，而之前外界预测的宝山南大地块和闵行华漕地块却不见踪影。有爆料称，紧急 “撤回” 的这 3 幅地块，房企的参拍意愿都比较小。
8 月 14 日，上海市规划和自然资源局以及上海市土地交易事务中心举办了一场土地推介会，各区 / 管委会规划和自然资源局精心准备了宣传 PPT，轮流上台进行宣讲。
上海规划资源局还上线了四批次土地的宣介视频，其制作精良程度不亚于开发商的广告。
8 月 15 日，上海土地市场公布了五批次土拍时间，并增加了 “双高双竞” 的土拍规则。业内普遍认为，这个政策意味着 “未来房企想要拿下好地块，需要花费更多的资金”。
种种迹象表明，在不确定的局势下，政府部门也在及时调整策略，既防止土拍过热，也不会让场面冷却。
“地王” 确实给市场带来了一些信心，热门地块越卖越贵，冷门地段无人问津，房价走势也几乎一目了然：豪宅涨价已成必然，刚需、刚改项目缓慢趋稳，稳中有难，就如同如今的新房市场一样。
03 新房世界里的极致 “温差”
在认购排名靠前的楼盘中，越秀苏河和樾府、龙盛湾上、新杨思上园、绿城前滩百合园、融创外滩壹号院、保利琅誉等，基本都是位于中环以内的中高端改善盘，外环外的浦发唐城三期、中环置地中心・润府、招商时代潮派，则是依靠地铁的加持打开局面。
“上海豪宅市场火爆” 的新闻在全国引起广泛关注，但在表面之下，是更多远郊楼盘的滞销现状。
在 7、8 月份上海开盘的楼盘中，外环外的楼盘大多认购惨淡，如象屿江湾悦府、金融街・崇明金悦府、中建御璟园、中企誉品银湖湾、恒都云璟、嘉定新城御花园等，由于位置偏远，以及相比当地二手房缺乏性价比，因此缺乏突出重围的能力。
一面是 “涨” 声四起却依然供不应求的市区核心地段豪宅，另一面是郊区无人问津、打折促销的新房。从去年开始，冰火两重天的极致反差已经在新房市场上演了很长时间。而从土拍现状来看，上海楼市的这种 “割裂感” 或许还会持续相当长一段时间。在如此尴尬的局面下，让市中心的好地块进行 “竞品质”，暂缓外围区域的土地供应，减少新房开盘的频次和供应量，不失为一个明智的选择。此外，针对城市外围楼市的去库存压力，是否会有更有效的针对性政策也值得期待。毕竟楼市并不是一个完全市场化的市场，土拍背后可以有无形的手进行调控，新房市场自然也可以有。